選對房貸抗升息
利率固定及遞減型鎖定低利
2008年06月17日地產王
最近如何對抗通貨膨脹的話題，讓在外商公司上班、坐領高薪的黃金單身女郎Irene都開始考慮買房子來保值。對她這樣的「準房貸戶」來說，事前得預先考量升息空間，因為等到確定要貸款時，利息可能會差距1至2碼，即0.25~0.5%。
撰文：林瑩宜
正在準備迎接第二個小寶寶的蔡太太則說，最近柴米油鹽醬醋茶還有奶粉尿布都漲價，薪水沒調整，開銷馬上又要增加，房貸利率雖然看來調整幅度不大，卻已經構成夫妻很大的壓力。而且家中的人口增加，能存下來當新屋自備款的錢真的是杯水車薪，想換大一點的房子心有餘而力不足。
在中央銀行帶領升息風潮，最近銀行也調高房貸利率指數，想要貸款時，到底要選擇哪一種房貸利率才划算？
目前市面上常見的房貸商品包括：傳統型「固定式利率」房貸（或稱「一率到底型」）、「多段式利率」房貸（或稱「前低高後型」）、「指數型」房貸、「利率遞減型」房貸；如果再加上資金運用型房貸，又包含理財型房貸、抵利型房貸。
指數型隨央行調
第二種是指數型房貸，採機動利率，概念與固定式相仿，房貸利率是依借款銀行的房屋貸款指標利率而定，而指標利率會緊貼著中央銀行所訂的基本放款利率調整。
要選擇這樣的方式，必須先評估個人資金狀況及還款年限的長短，因為短期的利率看來可輕鬆應付，不過長期下來反而支出更多利息。
第三種是多段式房貸，跟指數型房貸一樣，很多銀行常打出首期：前半年或第一年低利率，最容易讓消費者動心；但一旦過了優惠蜜月期，利率就會調到市場水準。
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房貸產品眾多，消費者宜配合未來資金用途一併規畫。張智傑攝 |
多段式短期還清
目前指數型或多段式房貸利率，第7個月起到第24個月利率約在2.8%到3.05%之間；至於第3階段利率水準，大多超過3.75%以上。因此，這樣的貸款方式較適合有能力在短期內就把房貸還清的人，才能享有較佳的利率優惠。
雖 然房貸貸款期限動輒20、30年，但根據統計，大部分民眾會在7~8年間還完房貸，而這8年期間，市場變化可能很大，選擇機動利率就可能得負擔較高的利息 成本；因此，很多人在2~3年優惠期結束後，就跟銀行議價，若談判不成功，就將房貸轉到別家銀行，看來利息少繳了，但卻徒增數萬元的塗銷、設定、代書等費 用。因此，轉貸前要先計算成本是否划算才是。
遞減型先苦後甘
對一些收入不固定、信用評等不夠好的民眾來說，如果一開始無法爭取到較佳優惠利率的「指數型房貸」，則可以考慮「遞減型房貸」，也就是一開始的利率雖然較高，但是只要還款正常，就可以每年遞減利率，爭取有利利率。
這四種房貸商品，都有其特色，也符合不同需求的客戶；若以「升息」的角度來看，固定型及利率遞減型都是較能鎖定低利，指數型房貸利率屬於前低後高型，適合有短期換屋計畫者，或預期2~3年內有大筆資金收入，可提前清償房貸本息的人，不過得特別留意提前清償的違約問題。
事實上，當預期房貸利率將持續上揚，銀行為開創「雙贏」局面，抓準客戶對低利率的需求，常會推出遞減型房貸，針對信用往來正常客戶，提供利率逐年減碼的優惠，藉由主動幫客戶省錢來留住好客戶。
最 後要提醒的是，除了選擇適合自己的房貸商品外，更重要還是要隨時關心自己的權益，因為任何房貸優惠條件都是自己爭取來的，貸款之後還是要花心思注意房貸利 率變化；因為銀行有更佳的利率條件，一般也是針對新戶作促銷，舊客戶若是自己沒有好好關心，就算吃虧多付利息也渾然不知。
收入有限 善用寬限期
升息對房貸戶最直接的影響，就是利息支出，只要央行升息一碼0.25%，每100萬元的房貸，一年就得多繳2500元的利息。根據銀行的統計，一般民眾的 房貸總額多半在300~500萬元之間，自央行2004年開始升息，若不計這次的動作，台灣的利率已從1.375%上調到3.375%的水準，每400萬 元的貸款一年就要多付4萬6428元，平均一個月多出3869元，對一般上班族家庭來說，絕對是相當可觀的負擔。
房 貸繳交的時間及方式也有影響，一般民眾多半都是按「每月繳交」，但也有一些外商銀行推出「雙周繳款」的方式，雖然每月加總的房貸金額相同，但是本金償還的 速度加快，讓民眾降低利息的負擔。廣告公司的藝術總監Amy就用這樣的方式繳款，但是她算一算，同樣以400萬元的貸款、借款期限20年來比較，加總起來 利息只少繳2400元，跟當初的預期有很大的差別。
所以，對短期資金並不充裕，或是目前薪水相對較低、但未來調薪空間大的年輕上班族來說，寬限期的利用相當重要。一般銀行會提供3~5年的時間，在期間內讓客戶可以只繳利息不繳本金，或是選擇較長的貸款期限（如捨20年改採30年的房貸）。
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多數銀行目前並不歡迎承作小套房貸款。資料室 |
本息均攤 控制支出
以上二種方式都可以減輕每個月的房貸金額，但是長期下來所負擔的利息當然較多；不過銀行主管建議，現在經濟不景氣，不要過度樂觀預估未來的收入，免得寬限期屆滿時，房貸驟增的壓力變成痛苦的負擔。
以繳款的方式來做比較，本金平均攤還的方式是將房貸金額平均分攤到每個月，也就是說每個月償還的本金是固定的，利息就會隨著本金的減少而降低；如果從利息計算的角度來看是最節省的，但是剛開始的房貸負擔較重，對房貸占月收入比重較高的民眾來說並不合適。
本息平均攤還法，是銀行先將貸款期限內的本利和都計算好了，平均分攤到每個月付款，所以每個月繳交的房貸金額都是固定的，民眾較容易控制自己的資金流量。專家表示，為了避免影響生活品質，房貸支出控制在全家收入的1/3左右是最適合的。
地產投資客 留意放款走向
利率走高，除了要掌握未來利率的趨勢，同時也要留意銀行的放款政策走向。比如說，很多銀行從去年起就已經開始對小套房的貸款設限，這會影響民眾購買小套房的意願，讓不少投資客被套牢。以往習慣以銀行融資來做房地產買賣的投資客，此時就要格外小心。
對 已經有房子的民眾，就要思考如何把「不動產活化變成動產」。以前買房子之後，只能苦等房價上漲增值後售出的成果，或直接把房子出租收租金來補貼房貸，儲蓄 兼投資；現在可利用房貸直接投資，利率相對其他融資管道低得多，只要找到穩健且不錯的投資標的，算是不景氣中穩健活化資產、創造利潤的方式。
利率遞減省息試算
一率到底型
˙市場產品：各銀行自辦政策性貸款（一段式3.04%）
˙利率計價方式：皆採同一利率，目前五年期以上中期固定利率，最少都要4%以上
˙適合客戶：對利率敏感度較高者，每月明確掌握支出負擔者；例如：上班族、避險族、投資族
˙5年遞減方案節省利息：45,248元 ˙10年遞減方案節省利息：58,845元
前低後高型
˙市場產品：A銀行多段式房貸（前2年2.54%，第3年起3.25%）
˙利率計價方式：前半年或首年採優惠利率，之後按指數利率機動加碼計息
˙適合客戶：短期內還款能力有限者；例如：新鮮人、首購族
˙5年遞減方案節省利息：59,423元
˙10年遞減方案節省利息：73,019元
利率遞減型
˙市場產品：
B 銀行遞減型房貸（第一年3.04%，第2~6年每年減0.02%，第7年起2.94%）
C 銀行遞減型房貸（前2年2.42%，第3年3.50%，第4年起每年減0.12%，至1%為止）
˙利率計價方式：只要繳款正常，隔年皆可降息懮惠，降息幅度0.02~0.12%不等，有調降底限利率
˙適合客戶：雙薪家庭或有固定還款來源者，對利率敏感度較高者；例如：上班族、避險族
˙5年遞減方案節省利息：B 18,133元 C 6,114元
˙10年遞減方案節省利息：B 31,729元 C 19,711元
註1：本例以貸款金額500萬元、貸款期間20年、計算前10年利息總支出；繳息正常客戶可主動與銀行協商，要求給予利率減碼優惠
註2：5年遞減方案：第1年目前為3.10%，第2年至第5年每年皆可減碼0.06%
10年遞減方案：第1年目前為3.10%，第2年至第10年每年皆可減碼0.05%
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