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胡佩蘭
中信房屋董事長特別助理圖片: 1 / 1

「奇 怪，台灣的房地產標的差異性不是很大嗎？為什麼從每個月各單位針對不特定標的之路段或區域行情，可以看得出房價漲跌啊？」才新進公司數天的Marcom （marketing ＆ communication合成的新字，意指行銷人員）Sophia，以充滿疑惑地表情問道。
應用數學系畢業的Sophia再度提出她的疑問：「請問別家房仲同業是每月針對特定標的公布當月的成交行情嗎？那我們的資料呢？」

國外房地產產品規格相對統一、住商區分明顯，成交行情漲跌較具參考價值。路透

集中價格 不等於漲跌
邏輯上，每月公布的成交行情構成的波動曲線，當然可以被判斷為價格的漲跌現象或趨勢，但是數據所代表的意義以及相對影響的變數，卻一直被忽略或省去，形成了這個統計學上的謬誤。
以一個資深的房地產Marcom人員而言，每月的路段或區域成交行情代表了「不同標的」在「不同時間」的成交價格記錄，它表示的是這家公司在某段 時間內，所仲介成交的物件價格偏向的平均值或價格範圍，也代表了某段時間內，購屋人較能接受或偏好的標的價格、以及較多屋主出售的標的價值。
這些集中價格透過長時間的記錄，例如年度，才可以稍加推測某路段的某產品的確有價格漲跌的現象，但仍然與「漲跌多少」、「漲跌幅多少」沒有絕對關係。

各家房仲業者主打的市場產品不同，也會讓成交行情出現差異。資料室

產品懸殊 影響平均值
簡單的說，甲公司所公布的月路段行情資料，代表甲公司在該月所成交該路段物件較集中或平均的行情，若二月較一月的路段成交行情高，並不直接表示二月份該路 段上的房地產價格漲了，因為也許二月份的時候，在該路段成交了一戶或以上的一樓住宅或店面或住店產品，因為一樓的住宅單價原本就較高，商用產品更明顯高出 住宅產品；反之亦然。
另 一個影響參考價值的因素是，各家的成交行情差異條件，還包括各家房仲業者，在某一段時間主攻的市場產品而不同。舉例而言，在台灣的不動產市場中，即便是同 一個商圈或區段內同一種產品，多數同時存有高價位、中間價位、低價位的差異，部分房仲業者為提升業績收益時，集中開發或銷售高價位產品，相對收益一定比低 價位的產品高出許多，此舉卻造成路段或區段的成交行情出現嚴重誤差。
所以當消費者詢問房屋仲介從業人員，某區域或路段的房價漲跌幅，受訪者通常會開始以商圈內代表性的大樓或社區為例，如數家珍地說道：「ＸＸ大樓有兩種坪數的產品，小坪數去年每坪ＸＸ萬╱坪，今年已經漲到ＸＸ萬╱坪…。」
「ＸＸ社區有2~4房的產品，4房附車位的產品去年ＸＸ萬╱坪，今年賣到ＸＸ萬╱坪…。」
這並不是答非所問，而是房仲從業人員的專業與市場掌握度的表現，惟有如此比較，才能看出成交價格與幅度的實際漲跌。

台灣多是住商混合產品，影響了區域行情漲跌的準確度。資料室

分類明確 較具參考性
「但是，國外不是都這麼看的嗎？」很多人應該會這麼問。
是的，國外的房地產交易市場因為產品規格相對較固定與單一、住宅與商用路段明顯區分，以及交易登記制度的不同，可以很明確地記載某一戶住宅或某社區歷年的成交行情變化，並由政府統計提供彙集全數成交資料，依面積別、路段別、產品別的平均成交價格或價格的集中區間。
如 此一來，僅僅數量的基礎穩定性已具代表性，「產品特定」與「規格單一」，讓路段行情具有比較與運用的相同基礎，誤差因素的影響相對低。反觀台灣的不動產交 易量體，其中透過房屋仲介成交的比例僅約半數，半數的量體若再分配到各大小品牌的各縣市區域成交件數，代表性的誤差值將再放大。
上述種種並非表示路段或區域的成交行情不具意義，但了解其代表意義與受影響條件後，加以判斷所獲取的不動產資訊，轉化運用在個人不動產買賣與理財的時機，才是理性與聰明消費的基本概念。