高利率時代 薪水族房貸找壽險
適還款期限10年以上者 惟可貸成數低
2008年06月17日地產王
【吳 靜君╱台北報導】利率逐漸走高，房貸族的負擔愈來愈重，因此房貸族除了看眼前的利率之外，要考慮未來的負擔。而現在各個通路也搶推房貸，除了銀行業，壽險 業也搶推固定型房貸，專家表示，如果短期資金運用者，可以跟銀行貸，如果是一般上班族，拿固定薪水，還款期限達5~10年以上，就可以選擇向壽險業貸款。
謹慎比較
日 前，房地產學者看壞房市，擔心台灣房地產發生泡沫化危機，以及立院三讀通過保證人限定繼承，並且擴及成人與溯及既往，預估將衝擊房貸市場，不過壽險業者並 不認為，新光金新任總經理許澎表示，只要房貸市場沒有發生如同美國次級房貸一樣的信用危機，壽險業還是有足夠額度，來承做房貸。
業者表示，通常壽險業者做房貸，大多數是要消化資金，尤其現在海外投資收益有限，及國內可投資的標的很少，但是資金需要去處，所以推房屋貸款。也因為如此，房貸的條件及成數比較低。
壽險業徵信比較嚴苛
一般來說，銀行是一個事業群經營房貸業務，管理及相關人員高達上百人，但是壽險業者則只有幾十人，為了確保風險，壽險業徵信比較嚴苛，並且會比較喜歡放款給保戶，根據保戶的保額及保費繳納紀錄，給予較好的成數及利率。
因為房貸並非壽險的專業，基於風險的控管，壽險業者貸款成數就會比較低，一般來說，銀行可以貸得的金額大約為7~8成，但是壽險業卻只能夠5~6成，許澎表示，市價達1000萬元的房子最多只能貸到500萬元左右。
銀 行將房貸當成一項事業經營，重視的是短期的收益率，所大多數是指數型房貸為多，前兩年的利率大概為2.5~3%左右，甚至有些銀行喜歡與理財做結合，推理 財型房貸，也就是將房貸與投資結合，所還的房貸還可以自由投資運用，做為理財工具，但這種利率會比指數型高，大約是在3~5%左右。
彈性用資金可選銀行
而壽險業者承做房貸則將它視為長期投資，因此喜歡有穩定的收入來源，因此所推的房貸多為固定型房貸，前7年利率大概維持在3~3.25%左右，前期利率比銀行高。
專家表示，短期之內可以將房貸還完，而且還想要有彈性理財，可以考慮選擇跟銀行申請房貸，但是一般上班族領固定薪水，又擔心未來利率走升的情況之下，就可以選擇跟壽險業者貸。
中國人壽部經理金先立舉例，銀行第1年利率2.78%的指數型房貸，隨後第2年開始為指數加碼0.61%計算，而壽險業者以固定3.05%，以貸款500萬元計算，第1年跟銀行貸可便宜1.3萬元；但是累計3年下來，跟壽險業貸款可以便宜4萬元以上。
不過，銀行業者也提醒，因為壽險業只是1個部門經營房貸事業，在貸款後的服務品質，及如果未來利率上有變化，像是開始走跌的話，貸款戶想要重談利率也比較困難。
因 為壽險業房貸為固定型房貸，利率難變動，若利率開始下降，壽險的房貸戶反而享受不到低利的好處，所以保誠人壽也提出了「利率轉換權」的機制，也就是升息的 時候可以選擇固定型房貸，如果是升息趨緩或者是開始降息，房貸戶也可以提出轉換為指數型利率，惟前提是必須1年以上正常繳款的貸款戶。
專家表示，有些仲介會跟銀行及壽險業合作，都可以談到優惠的成數及利率，民眾貸款時，也可以考慮透過仲介公司，但不論是跟壽險業或銀行申請房貸，如果想要轉貸一定要考慮代書、塗銷等成本，因此利率沒有降低超過1%以上，不要輕易的轉貸。
留言列表
