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房地產案場訴求的輕鬆付款條件，大多是業者利用銀行的寬限期，大玩「延後付款」，購屋前仍應先試算，避免日後無法負擔。資料照片圖片: 1 / 1

【陳 宥臻╱台北報導】房地產建案打出的「19萬元即可交屋」、「月付1萬元輕鬆入住」等廣告讓人心動，不過，銀行業者指出，這類強調低自備、低月付款的建案， 無非是利用銀行寬限期，或本利攤還計算方式不同所玩的「延後付款」手法，因此，消費者在決定購屋前，應先試算調整前後的月付金差異，才能避免過了寬限期後 月付金「三級跳」，導致負擔過重。

謹慎評估
彰 化銀個人金融科科長郭春生表示，房貸在寬限期內，因為只須付利息，且利率在3%左右，「月付1萬元」的確有可能；以彰銀推出的「築巢優利貸」為例，最長寬 限期可達5年，房貸還款期最長為20年，300萬元的房貸，以目前利率約2.915%計算，寬限期的月付金為7288元。

第6年起月付成2倍
不過，自寬限期過後的第6年起，月付金達2萬0595元，差距2倍多。銀行主管建議，若非有其他需求，盡少使用寬限期，以免先樂後苦，讓後期的月付金負擔過重。另一個房貸付款機制，便是利用「本金攤還」或「本息攤還」的差別，延後付款本金。
銀行主管認為，2種方式各有優點。本息攤還是將貸款期間的全部貸款本金與利息，平均分攤於每一期償還，優點為「每月還款金額」不變。本金攤還則是 將全部貸款的本金按期數平均分攤，利息則依貸款餘額按期計算，優點為每月攤還的「本金」固定，且20年下來，房貸利息總支出較少。

透過建商成數可達8成
此外，現在有建商大打低自備款購屋廣告，就是建商除了銀行貸款與自備款外，再搭配如公司信貸等方案，讓購屋者可以分期、延後付款。
至於預售屋、新成屋或中古屋等，不同的產品種類是否影響貸款？上海商銀個金部經理馬婉瑜指出，銀行沒辦法對「預售屋」放款，只能以信貸方式，核貸預售屋的頭期款與分期款項，正式房貸必須等到成屋後才能核貸，若是中古或新成屋就沒有此困擾。
銀行主管指出，市場認為，銀行的房屋貸款成數多只做到6~7成，其實是針對零星的中古屋個案而言，由於目前建商多與銀行合作貸款，在整批承貸下，成數最高仍可達8成。

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