首次購屋族多為30歲至40歲雙薪家庭，家庭月收入多落在7萬元至10萬元，由於銀行承作房貸的核貸成數約七、八成，中國信託商銀建議，購買房屋的總價以不超過850萬元為限，避免因房貸壓力太重，讓生活品質大打折扣。

以理財觀點來分配購屋支出，中信銀建議，每月房貸的繳款金額最好不要超過可支配所得的三分之一，家庭整體負債比，包括房貸、信用卡、消費性貸款等，不宜超過收入比率的55%至60%，如此一來，每月還有一筆固定存款，以備日常不時之需。

據主計處去年統計，30歲至34歲平均每月工作收入為34,299元，假設雙薪家庭月收入7至10萬元，自備款200萬元（不含裝潢費），欲在大台北區購屋，每月房貸繳款金額最好落在2.3萬元至3.3萬元間，假設貸款利率2%、分20年償還，最適合購買房屋的總價就介於700萬元至850萬元間。

不過，不少首購族似乎眼高手低，標準太高，導致購屋痛苦指數年年上升。

住展雜誌6月發布「購屋痛苦指數」，台北市購屋平均總價約1,935萬元，雙薪家庭若想要在台北市購屋，要不吃不喝23.5年才有機會買房子，痛苦指數創下歷年新高。

對家庭月收入10萬元以下的雙薪家庭，其實只要願意退讓條件，一樣能完成購屋夢想。

台灣房屋不動產分析師邱太煊指出，700萬元至850萬元總價的房屋，在台北縣有相當多的選擇，包括中、永和、新莊、三重或土城等，通常可以買到10年以內、30坪左右的中古屋，若願意屈就離捷運站較遠的區位，甚至可以買到新成屋。

新任內政部長江宜樺昨天表示，內政部預計半年內提案修法，要求建商在售屋標價時，必須將實際居住的「主建物」，和沒有居住機能的「附屬建物」和「公共設施」分別標示清楚，各依建造成本列出價格。

江宜樺昨天接受本報專訪，回應監察院九月初針對房屋坪數灌水問題的糾正。監察院在調查報告中，批評內政部消極不作為，放任建築法規不斷放寬，造成許多附屬建物、公設灌入坪數計算，嚴重影響消費者權益。

「建商不斷灌虛坪，讓消費者花很多冤枉錢，買的不是實際可以居住的地方。」江宜樺說，計算建蔽率、容積率時，應考量「實際可以居住的範圍」，將「主建物」，「附屬建物」和「公設」分開標示。主建物是室內可以實際居住使用的部分；附屬建物例如陽台、雨遮；公設如進門的門廳、走道、電梯間等。

江宜樺說，這三者建造成本不同，售價也應該不同，資訊應該公開透明，公告建造成本，「大家都害怕花錢買到一堆虛坪，當然希望坪數愈精確愈好」。

江宜樺表示，理想的情況是建商在廣告或預售時就要講清楚，物件的主建物有多大，一坪多少錢；附屬建物和公設各有多少，一坪多少錢，然後算出總價。

江宜樺說，內政部正在研議，修改土地法中建築登記規定，或者另訂不動產登記規範。牽涉修改土地法或民法，檢討期間「不應該超過半年」。

江宜樺一上任就推動這項重大變革，是否會引發建商反彈和立法院反對，江宜樺強調：「消費者的聲音也很大啊！」政府機關如消保會，也和推動這一波改革有關。江宜樺說，他很願意和立委直接溝通，或結合消費者團體推動。

中央銀行連續降息，不少房貸族趁這波低率熱潮替房貸「搬家」（轉貸），先享受前兩年的低率優惠。銀行建議，轉貸前要先詢問清楚，利率至少要差0.5%以上，才有轉貸空間。

因為轉貸過程中，衍申很多額外費用，包括違約金、地政規費、支付代書塗銷及設定費用等，手續相當繁瑣，上班族可能還要請假跑申請流程，利息支出若沒有明顯縮減，就無轉貸必要。

多數人轉貸，是希望節省利息，銀行也擔心民眾嚐完「前低後高」的利率甜頭就落跑，多設定三年內轉貸必須支付0.5%到1%不等的違約金，若沒有事前精算清楚，貸款人可能賠了夫人又折兵。

以貸款600萬元為例，1%的違約金，等於轉貸得付出6萬元成本，若轉貸利率條件不夠優惠，如利率只調降0.2%，不足以涵蓋6萬元違約金。因此，轉貸的先決條件，最好是符合「免違約金」，或違約金相當低的情況。

至於轉貸設定的地政規費，大約是貸款額度的千分之一，以貸款額度1,000萬元為例，就要1萬元；另外，還要塗銷原本的貸款設定，並支付代書塗銷及設定費用等。

房貸族不要只看第一階段的房貸利率就轉貸，第二、第三階段的利率，也必須精算。不妨利用銀行網站上的計算公式，只要輸入貸款金額、利率、年限，成本一目暸然，貨比三家才不吃虧。

看好大台北房市前景，大型行庫持續鬆綁房貸成數，合庫近日將新莊、蘆洲、土城、汐止等地區，從原先最高7成5，提高到8成，一銀則除了推出「110房貸專案」，北市房子最高可貸到9成外，台北縣多數地區最近也從8成提升到8.5成。

不過仍有一些推案量較大的區塊，銀行放款仍舊保守，合庫對林口、三峽最高依然只做到7成，淡水則是7.5成；台銀對北縣多數行政區都做到8成，但林口、三峽也只有7.5成；一銀對林口、三峽也比其他鄉鎮市少了約0.5到1成。

公股行庫自2007年美國傳出次級房貸風暴後，對房貸即採取保守策略，一路下修，金融海嘯發生後，台北市大多只做到7.5~8成，台北縣更是下修到只剩7成上下。

一直到今年三月由於大台北房市強力反彈，景氣也逐漸好轉，銀行開始逐步鬆綁房貸成數，第一波先解禁小套房，近日則是全面鬆綁各項住宅產品。

合庫在日前發函旗下各分行，將原本列為B區，最高貸款成數只到7成5的新莊、蘆洲、土城及汐止，提高為A區，和北市全市、板橋、中永和、三重、新店等同區，貸款都可做到8成。

合庫表示，新莊、蘆洲、土城有捷運便利性是主要考量，另外北縣升格新北市，上述區域房市後勢也看好。汐止目前雖無捷運，但緊鄰南港，房價便宜，吸引大批北市人口移居，因此也同步提高房貸成數。

一銀最近也調高房貸成數，台北市基本上都有最高8成5的水準，該銀行為慶祝110周年慶推出的110優選房貸專案，房子如在捷運、大型百貨並具公教身份，則可貸到最高9成。

北縣主要都會區包括板橋、中永和、新莊、三重、汐止、新店部份地區則從之前調高到8成後，近日再上調到8成5，淡水也調至8成，林口和三峽則是最多7.5~8成。

黃增福指出，裝潢費用牽涉到是否一併貸款，購屋簽約時就得決定是否接受裝潢專案；如簽約時決定由建商配合的裝潢公司施作，買賣合約的房價為原始房價與裝潢費用總和。

選擇「買屋送裝潢」，購屋付款方式與一般流程無異，通常會分為訂金、簽約金、工程期款、核發使照、貸款及交屋款等，付款對象都是建設公司，而非裝潢公司，但裝潢費用則由建設公司付給裝潢公司。必須簽立的合約書外包括買賣合約及裝潢協議書，簽約對象皆為建設公司。

簽立裝潢協議書（或稱裝潢承諾書等）時，要留意合約協議房價裡的裝潢費用為多少金額，待貸款金撥放後付給裝潢公司；另須簽定裝潢合約書，簽約對象為裝潢公司，簽約內容包含家具配置圖（簡稱家配圖）、水電配置圖及裝潢的材質、尺寸等。

若消費者最後決定選購送裝潢預售屋，黃增福提醒消費者要注意，包括：確認工程範圍 （如：施工項目、配置圖）及施工期限；確認裝潢建材；確認工程總價及付款方式 （如：進場施工付款、完工驗收後付款等）；確認工程驗收品質。

當遇裝潢驗收有異議或裝潢包商出問題時，只有合約上有記載送裝潢，在完工後或交屋後合約訂定的保固期間內，建商皆有責任要負責處理及解決。

政府2,000億優惠房貸計畫結束，各大銀行的房貸金額仍持續竄升。銀行預期到今年底前，中央銀行不會升息，在房貸利率回升到2%以前，先辦房貸比較划算。

上海商銀經理馬婉瑜指出，低利率應會再維持一段時間，雖然現在已經無法申辦到政府1.325%優惠房貸利率，但一般銀行的房貸利率前半年仍在1.5%左右。

馬婉瑜指出，若以貸款300萬房貸、繳款20年為例，政府優惠房貸利息20年總支出約41.6萬元，銀行的房貸專案利息總支出則為65.2萬多元，相差23.5萬多元。

但若等房貸利率回升到2%以後，利息支出壓力更大，同樣貸款300萬、繳款20年，如果前半年利率2%，20年利息總支出達83萬多元，比政府優惠房貸金額多41.4萬元，利息差距幾乎倍增。

台北富邦銀行個金總經理梁培華也指出，雖然政府優惠房貸已用完，但近期房市仍然很熱，主因這波低利率，帶來了「換屋潮」，想把老房子、小房子，換成新房子、大房子的自用住宅貸款者最多，中古屋市場也因此相形熱絡。

下半年民營銀行全力搶攻房貸市場，中國信託房貸餘額已經近3,000億，躍升民營房貸一哥，北富銀房貸餘額也突破2,700億元。