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捷運局28日將再標售多戶共構住宅，預料將再掀起搶標熱潮，得標價也可望再創區域新高，惟房仲業提醒，捷運共構住宅近來在投資人瘋狂追逐下，房價多已回到甚至超越去年高點，民眾最好算一下租金報酬率，不宜一味追價搶過頭，反而買貴了。

捷運七張站共構大樓，銷售市場詢問度高。 記者張祐齊／攝影

明天的標售是今年捷運局第四次標售共構住宅，捷運局今年5月看景氣轉好，標售東門站京華苑，高樓層市價約80萬/坪，但在投資人搶標下，不僅20戶全數脫標，且最高脫標價達88萬元，已和豪宅不相上下。

另外在上周四標售的中和線永安市場站共構住宅「美麗永安」，去年底及今年4月曾一度標售，但反應冷清，標了兩次還剩30戶，有人只用30.4萬元就買到房子，但上周標售200 多封標單搶標下，脫標價一坪34萬以上，最高達39.5萬元，創下該棟住宅成交最新紀錄。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，捷運共構住宅挾「到站就到家」的優勢，一直是市場熱門產品，之前房市急凍，這產品仍具不錯接手性，更是加深投資人對此類產品的熱愛程度，由於捷運局標售保留戶需經一段時間的鑑價行政流程，標價多會和市場價格出現落差，因此最近兩場都造成搶標。

房貸商品包羅萬象，銀行主管建議，若房貸還款計畫超過五年，可考慮「一價到底」的商品，且受央行先前連續降息影響，目前一價到底的房貸商品利率已下殺至1.8%，長期可替貸款人省下更多利息支出。

大眾銀行指出，多數消費者選擇房貸商品時常「顧前不顧後」，即只比較前六個月或前12個月的利率，卻忽略可能支付高額手續費或後續利率調升成本。以「前低後高」（階梯式）房貸商品為例，第一階段利率多介於1.5%到1.7%，但後續利率可能調升至2.7%以上。

目前各銀行的「一價到底」房貸，多是將加碼利率鎖住，因此當央行調升或調降利息時，僅利率加碼幅度固定不變，客戶房貸利率仍會因央行利率調整而變動。

一價到底房貸的利率水準現在介於1.8%至2.3%，銀行會考慮客戶資產品質、還款能力等，給予不同貸款條件。壽險業也有固定利率房貸，但對象多數僅限保戶，且會設定五年、七年等不同年期，利率約3.25%至3.5%，期間利率完全鎖住，不受央行利率變動影響。

多數房貸戶與銀行往來時間至少五年至七年，台新銀行指出，若貸款人與銀行往來金額達400萬元以上，且預估超過七年才能還清房貸，建議選則「一價到底」的商品較划算，七年約可省下2.7萬元利息支出。

以貸款400萬元房貸為例，A先生選擇「階梯式」利率，前24個月的利率低於1.92%，後期為2.15%；B先生選擇「一價到底」（利率1.96%）。如預估貸款七年後還款，A先生累計支出的利息為49萬1,195元，B先生則為46萬4,005元，兩者相差2.7萬元以上。

台新銀指出，一價到底的特色是鎖住利率加碼，房貸戶不必擔心利率會因優惠期間結束而被調高，適合長期貸款又不想將房貸搬來搬去的貸款戶；至於還款能力強，三、四年內就能還完房貸者，可選擇「階梯式」商品，趁利率優惠期間加速還款，以降低負擔。

至於購屋自備款不足者，也可利用階梯式產品優惠利率期間整合負債，暫緩還款壓力。

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中央銀行昨天表示，行政院今年4月中旬增撥的2,000億元優惠房貸，已經確定額度全數用罄。土地銀行也宣布，今天起停止受理優惠房貸申請案。

包括台銀、合庫銀及三商銀和台企銀等昨天都表示，到目前為止，優惠房貸額度已經全數用完。換言之，優惠房貸已經正式「關門」，不再受理優惠房貸申請案。

舊的2000億元優惠房貸已用完；內政部也宣布，針對一般民眾不再續辦優惠房貸，未來只針對八八水災受災戶申請。

房地產業者說，政府不再續辦一般政策性優惠房貸，房市買氣勢必下滑，房價可能會有下跌空間。

銀行主管說，目前金融市場資金充沛，一般房貸利率也創下歷史新低，今天起購屋民眾如有需求，可比較市面上各銀行的一般購屋貸款利率，仍有不少低利房貸可申請。

銀行業者強調，目前房貸利率還在低檔，許多公股銀行和民營銀行的房貸利率仍很低，例如提供以第1年利率介於1.5%至2%之間、第2年起介於2%到2.3%間的低利房貸，民眾可貨比多家。

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大型銀行表示，由於行政院的政策性優惠房貸利率實在很低（目前為年息1.325%），是史上最低，加上行政院已傾向不再續辦優惠房貸，因此過去半個月購屋民眾「搶得很凶」，額度消化得很快，近日各銀行要求央行再撥額度時，央行已以額度用售罄為由，把公文退回給各銀行。

多位大型行庫主管指出，隨著2,000億元優惠房貸額度全數用完，加上近日新流感疫情似有擴散的跡象，房價可望「回歸基本面」，甚至適度修正，建議有購屋需求者，下手前不妨停、看、聽。

建商推案轉緩，民眾買屋熱潮卻持續延燒，中央銀行26日公布最新統計，7月因民眾看好房市及政府優惠房貸即將見底的搶貸效應，讓銀行購置住宅貸款餘額攀上4.81兆元的歷史新高；反觀建商建築貸款餘額僅9,748億元，是近兩年新低水準。

購屋貸款餘額連續五個月上揚，並首度突破4.8兆元，較6月增加419.72億元，行庫主管分析，景氣緩步回溫讓民眾購屋意願提高，加上銀行貸款利率低，優惠房貸可能不續撥的消息便引發民眾積極搶貸，各種因素推動購屋貸款餘額持續攀升。

至於建商建築貸款餘額則反向連續五個月下滑，更連續兩月低於兆元關卡，7月建築貸款較6月減少214.75億元，行庫主管認為，主要是景氣狀況不明，使得建商推案態度趨於保守，寧願積極銷售餘屋，導致新推案量青黃不接。

銀行業者表示，本波房市轉趨活絡以來，建築貸款餘額首度連續下滑達五個月，但購屋貸款則連五個月攀升，顯示建商推案跟不上房市買氣，未來部分精華地區物件可能出現奇貨可居的現象，不排除台北縣市等地段未來可能出現另一波房價上漲。

但有房仲業者認為，現在是建商去化餘屋的好機會，只要整體空屋率下滑，反而能使將來房價趨穩，對房市長期發展是好事。

【2009/08/27 經濟日報】

新光產險董事會26日通過出售新莊副都心合計逾900坪土地案，據了解，該案已授權董事長吳昕紘以最低底價每坪103萬元出售，以日前副都心土地成交價120萬元堆估，最後成交總價可能突破10億元；市場預期新產可因而獲利7億元。

新產表示，土地案必須經董事會通過，目前已授權吳昕紘洽特定買主，出售原因則主要是看準這波房市熱潮；至於未來獲在未出售前還難以評估。新產內部並規劃把獲利的資金用於購買精華地段商辦出租，以獲取長期穩定的租金收益。

新產持有新莊副都心地號0372、0377兩筆土地已超過十餘年，台灣房屋不動產分析師邱太評估，新產十年前購置成本價約介於2億元至3億元，近期受北縣升格、捷運通車市地重劃及區段徵收使副都心地價上漲，日前更創下單坪120萬元價格，預估新產出售土地獲利高於7億元。

新產董事會昨天並通過向新光人壽買下現有總部大樓一樓至四樓，目前該大樓五樓至12樓已是新產所有。新產表示，主要是為整體企業規劃，才決定向新壽買進低樓層的辦公室，但雙方尚未就交易價格達成共識，董事會後才將進一步協商細節。

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