捷運局28日將再標售多戶共構住宅，預料將再掀起搶標熱潮，得標價也可望再創區域新高，惟房仲業提醒，捷運共構住宅近來在投資人瘋狂追逐下，房價多已回到甚至超越去年高點，民眾最好算一下租金報酬率，不宜一味追價搶過頭，反而買貴了。

捷運七張站共構大樓，銷售市場詢問度高。 記者張祐齊／攝影

明天的標售是今年捷運局第四次標售共構住宅，捷運局今年5月看景氣轉好，標售東門站京華苑，高樓層市價約80萬/坪，但在投資人搶標下，不僅20戶全數脫標，且最高脫標價達88萬元，已和豪宅不相上下。

另外在上周四標售的中和線永安市場站共構住宅「美麗永安」，去年底及今年4月曾一度標售，但反應冷清，標了兩次還剩30戶，有人只用30.4萬元就買到房子，但上周標售200 多封標單搶標下，脫標價一坪34萬以上，最高達39.5萬元，創下該棟住宅成交最新紀錄。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，捷運共構住宅挾「到站就到家」的優勢，一直是市場熱門產品，之前房市急凍，這產品仍具不錯接手性，更是加深投資人對此類產品的熱愛程度，由於捷運局標售保留戶需經一段時間的鑑價行政流程，標價多會和市場價格出現落差，因此最近兩場都造成搶標。

建商推案轉緩，民眾買屋熱潮卻持續延燒，中央銀行26日公布最新統計，7月因民眾看好房市及政府優惠房貸即將見底的搶貸效應，讓銀行購置住宅貸款餘額攀上4.81兆元的歷史新高；反觀建商建築貸款餘額僅9,748億元，是近兩年新低水準。

購屋貸款餘額連續五個月上揚，並首度突破4.8兆元，較6月增加419.72億元，行庫主管分析，景氣緩步回溫讓民眾購屋意願提高，加上銀行貸款利率低，優惠房貸可能不續撥的消息便引發民眾積極搶貸，各種因素推動購屋貸款餘額持續攀升。

至於建商建築貸款餘額則反向連續五個月下滑，更連續兩月低於兆元關卡，7月建築貸款較6月減少214.75億元，行庫主管認為，主要是景氣狀況不明，使得建商推案態度趨於保守，寧願積極銷售餘屋，導致新推案量青黃不接。

銀行業者表示，本波房市轉趨活絡以來，建築貸款餘額首度連續下滑達五個月，但購屋貸款則連五個月攀升，顯示建商推案跟不上房市買氣，未來部分精華地區物件可能出現奇貨可居的現象，不排除台北縣市等地段未來可能出現另一波房價上漲。

但有房仲業者認為，現在是建商去化餘屋的好機會，只要整體空屋率下滑，反而能使將來房價趨穩，對房市長期發展是好事。

【2009/08/27 經濟日報】

新光產險董事會26日通過出售新莊副都心合計逾900坪土地案，據了解，該案已授權董事長吳昕紘以最低底價每坪103萬元出售，以日前副都心土地成交價120萬元堆估，最後成交總價可能突破10億元；市場預期新產可因而獲利7億元。

新產表示，土地案必須經董事會通過，目前已授權吳昕紘洽特定買主，出售原因則主要是看準這波房市熱潮；至於未來獲在未出售前還難以評估。新產內部並規劃把獲利的資金用於購買精華地段商辦出租，以獲取長期穩定的租金收益。

新產持有新莊副都心地號0372、0377兩筆土地已超過十餘年，台灣房屋不動產分析師邱太評估，新產十年前購置成本價約介於2億元至3億元，近期受北縣升格、捷運通車市地重劃及區段徵收使副都心地價上漲，日前更創下單坪120萬元價格，預估新產出售土地獲利高於7億元。

新產董事會昨天並通過向新光人壽買下現有總部大樓一樓至四樓，目前該大樓五樓至12樓已是新產所有。新產表示，主要是為整體企業規劃，才決定向新壽買進低樓層的辦公室，但雙方尚未就交易價格達成共識，董事會後才將進一步協商細節。

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看好兩岸經貿開放後的不動產前景，豪宅市場最近轉趨熱絡。銀行主管指出，豪宅易受景氣影響，單價波動相當大，除了3,000萬元以上的貸款申請須送總行統一審核，最高核貸金額可能僅七成至七成五。

銀行對豪宅的定義是總價超過5,000萬元、面積100坪以上、位於特定地段和戶數少的產品。

至於中、南部一些獨棟別墅總價可能逾2,000萬元，算得上是當地豪宅，但銀行主管表示，由於這類房屋的轉手性低，且交通、都市化程度比不上台北、台中和高雄等都會區，銀行承作態度更保守，核貸成數通常僅五成。

銀行主管指出，豪宅屋主最好仔細衡量還款能力，避免每月為龐大的房貸支出籌錢，反而變「屋奴」。

目前各銀行房貸核貸成數多介於八成至八成五，大眾銀協理王玉美表示，豪宅商品性質較特殊，核貸金額通常比一般產品少一成，即房屋總價的七成至七成五。以逾億元的豪宅為例，自備款至少要2,500萬元。

過去市場也曾掀起豪宅「瘋」，投資客大量湧入投資豪宅，讓銀行更嚴格管控豪宅貸款成數，還曾有銀行只願意貸款五成，即上億元的豪宅，銀行最多只貸5,000萬元。

王玉美分析，豪宅商品的特色是漲、跌幅都大，北市新推豪宅一坪單價通常逾百萬元，但先前金融海嘯時，每坪成交價也曾降至70萬元，價差相當大，且豪宅貸款金額通常以千萬元為單位，對銀行來說風險較集中；反觀一般住宅價差有限，反而成為銀行眼中較安全的擔保品。

銀行主管指出，再就還款能力來看，如果貸款5,000萬元買豪宅，分20年本金平均攤還，每月至少要還款28.5萬元，貸款人每月收入若沒有七、八十萬元，後續還款壓力將相當沉重；且多數家庭還有學費、車貸、保險費等支出，建議房貸負擔金額不宜過高。

也有部分行庫對台北市精華區的豪宅「一視同仁」，同一區位房貸最高核貸額度都是八成五，豪宅和一般住宅都一樣。

銀行房貸主管指出，豪宅購買者大多數是企業老闆，一般來說並不需要太高的貸款成數，且還款速度較快，可能兩、三年就還清。

銀行主管說，一般房貸戶通常要13至14年才會把貸款還清，豪宅貸款的還款時間則多縮短在五年內，有些甚至半年、一年即還完。

也因多數豪宅貸款會在五年內還清，房貸利率通常比一般房貸更優惠。例如一般房貸最低年息約1.5%，但豪宅可以談到1.4%至1.45%。

莫拉克重創南台灣，國際保險經紀人公司初估，商業險以斷水、斷電導致的營業中斷險可能損失較多，財產損失較少；住宅因颱風洪水造成的損害最大，但因投保率僅有萬分之二，多數無法獲得保險理賠。

附加颱風洪水險的保費收入共20.1億元，但其中住宅類只有456萬元，投保件數更只有1,694件，以約六、七百萬戶住宅來看，投保率相當低，僅有萬分之二。