今年法拍屋 暴增3成
手頭現金多 趁低撿便宜
2008年05月20日地產王
北市法拍 成長上看20%
104法拍屋標購廣場總經理籃茂山則指出，有不少在2005、2006年以高貸、超貸方式取得購屋資金的房貸族，在去年銀行緊縮銀貸、經濟又不景氣的情況 下，付不出房貸，導致法拍數量增加；2007年台北市縣的法拍屋數量，較2006年增加約2成，其中有15%是台北縣，台北市只有5%的增幅。
不 過在2008年，籃茂山認為，台北市的法拍數量有機會上看20%的成長幅度。林志龍建議，有意者不妨多留意高價別墅及距捷運站步行5分鐘的標的，或者是商 用不動產，他看好選後兩岸三通帶來的前景。據了解，目前台北市的豪宅已有大陸客利用管道購買入手，目的就是期待兩岸三通帶動房價上漲。
籃茂山補充：「現在房市買氣較冷，相對選擇多，比起之前一間法拍案件動不動就有3、40人搶標的熱潮，現在一個案件有10個人投標就算是不錯了。手頭上有閒錢的購屋人，不妨逆勢操作，趁著選前社經層面信心較缺乏的時機，精挑細選，下手撿便宜。」
銀行收傘 法拍M型化
「由於銀行抽銀根，再加上中古屋主的價格砍不下來，的確已經有些投資客轉向法拍市場。」籃茂山說，隨著銀行對房貸趨於保守，法拍市場的結構也跟著走向M型 化，「目前的法拍市場已不再適合習慣用財務槓桿原理操作的購屋人，不僅是銀行抽銀根的緣故，這可由使用現金買法拍屋的客人上升到4成觀察得出。」
由於標購法拍屋必須在投標時一併附上約20%的保證金，得標後7天內須補足價金，但一般人並沒有如此雄厚的財力，而且得標7天內通常拿不到權狀，無法向銀行申請房貸；所以自2000年開始，由聯邦銀行與國內的法拍資訊機構「透明房訊」合作，開辦法拍屋代墊尾款業務。
籃茂山指稱的「用現金買法拍屋」，指的就是不用申請銀行代墊，在7天內用現金付清總價的現象：「以前大概有8成客戶需要申請代墊，現在降到6成左右，法拍市場也走向M型的兩極化。」
2000年聯邦銀行首度開辦代墊尾款業務後，有不少銀行跟進，但林志龍表示，去年6月開始，銀行不僅全面停止對不點交法拍屋的放貸，針對點交物件的代墊成數，也縮到7成以下。
籃茂山表示，目前仍積極從事代墊尾款業務的銀行，只剩聯邦及板信商銀。
想進軍法拍市場，如果需要代墊款，目前第一個月的代墊利息加上手續費，大約是年利率12%，之後就依一般房貸利率計算。
至於為什麼是第一個月，原因是，通常法院發給「權利移轉證明書」的期間大概是一個月，因為得標時不會立刻拿到權狀，而是要以此文件到地政機關登記產權，才能取得權狀。
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購買法拍屋必讀
◎點交與不點交
．點交 法院將房屋的所有權及使用權一併交給得標人
．不點交 法院將房屋所有權交給得標人，但使用權必須由得標人自行與占用人協調，容易發生後續糾紛
◎銀行代墊尾款
投標時，須連同標單一併支付約20%的保證金，得標後7日內須補足全部價金。有銀行對此開辦代墊尾款業務，但因得標時並不會同時取得權狀，因此銀行放貸風險較高，所收取的手續費及利息也較高
◎權利移轉證明書
得標後，法院會發給得標人此一文件，但發下來的時間卻沒有明文規定，通常需等待1個月；有了這張「權利移轉證明書」，才能向地政機關辦理產權登記，有了權狀後才能再辦理房貸，或者轉賣
◎搬遷費
通常不點交物件裡面住有占用人，為了請占用人搬離得標物件所需付出的費用
達人經驗談
看錯門牌 投錯標
目前同時在台北市不動產拍賣協會擔任常務理事的籃茂山及林志龍，擁有十餘年豐富的法拍經驗，但他們在這條路上也有慘遭滑鐵盧的時刻，因而獲得了「不要過度貪心」及「不碰占用人是老弱婦孺的法拍屋」的寶貴教訓。
落袋為安是上策
專注代標業務的籃茂山，目前並沒有投資法拍屋，他回想10年前沒有銀行代墊款的時代，曾經投資2間位於基隆的法拍屋，其中有一間得標3個月後以510萬元賣出，獲利落袋為安。
但另一間有人出價500萬元，籃茂山不想賣，竟然一等就是3年，最後以430萬元勉強脫手，不但沒賺，還損失了3年的利息。
目前還活躍在法拍投資領域的林志龍則大方分享，即使像他這樣的老手，也會看錯門牌投錯標。
有一次他想標一間門牌「4之2」的房子，因為法拍屋沒辦法進去看屋況，所以他就在外面觀察那幢建物的2樓，感覺裝潢很美，因此在投標時就加碼遞件，結果那間「4之2」原來是3樓，不是2樓，兩者屋況差很多，判斷錯誤讓他白花冤枉錢。
金錢不是萬能物
另一個令他印象深刻的經驗，則是跟原住戶是老弱婦孺有關。
林志龍相當擅長處理有糾紛的不點交物件，有一回認為憑著自己的功力，運用搬遷費「有錢能使鬼推磨」的力量，就能使占用人搬家。
但他萬萬沒想到，這間原來他認為輕而易舉就能處理的法拍屋，不僅耗了他3年的時間，還讓他賠了100多萬元。
原來，這間房子的占用人擁有「買賣不破租賃」的法律優勢，所以打官司也沒用，而占用人是一位老太太，因為兒子把房子敗掉，她要的不是錢，而是一口氣；所以，當時以為用錢就能解決問題的林志龍，碰到了大釘子。
不過也由於這件案子，使他立下「不碰占用人是老弱婦孺的法拍屋」的投資原則，也得到了「口袋有錢並不一定就能買到經驗」的寶貴投資心法。
籃茂山法拍心法
心法：過度貪心往往是失敗主因
年齡：42歲
法拍年資：18年
現職：透明房訊機構「104法拍屋標購廣場」總經理
台北市不動產拍賣協會常務理事
台北縣不動產經紀人協會常務理事
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