老屋翻修 要注意什麼
公寓改裝套房 公設低坪效高
2008年08月19日地產王
預售屋、新成屋房價高不可攀，想要投資房地產，又不想偏離精華區段，或是想要換屋卻不想再背貸款、降低生活品質，選擇價格較新屋低的老屋，然後加以翻新，是另一種投資選擇。
撰文：張彧攝影：張智傑
圖片提供：I do艾杜設計
屋齡超過15年以上，就可算是老屋。老屋重新裝潢，因涉及基礎工程、水電管線重設，裝潢費用一般會比新屋裝修高出3~5成。很多人會質疑，相同坪數的房子，新屋若花費100萬元裝潢，老屋卻得花上300~500萬元重整，這樣做值得嗎？
艾杜設計總監廖偉宏說，老屋翻新裝潢費比較高，但換算老屋使用坪效所創造的價值，絕對是物超所值的投資。
廖偉宏說，雖說老屋裝潢成本高，但是以整體使用坪效和購入價格相比，新屋不一定比較划算。他舉例，30年老公寓，1樓加地下室，約可使用50坪， 根據屋主喜好量身改造，院子改作停車場、地下室變成LOUNGH BAR，以自住角度來看，省下買新成屋公設部分的錢，就能讓自己住得更舒適。
7成預算
加強結構
現在新成屋公設比都很高，以同區段新成屋每坪50萬元，屋齡30年的老公寓每坪約30萬元來看，一樣是30坪的房子，假設新成屋每坪裝潢費是5萬元，購屋 價格1500萬元，加上裝潢費150萬元，總花費是1650萬元。老公寓購入價格是900萬元，以每坪裝潢費8萬元計算、費用是240萬元，總花費是 1140萬元，跟買新屋相比，省下510萬元。
「不見得因為裝潢費比較貴，買老房子就不划算。」廖偉宏說。若以投資角度來看，在相同的好地段，以較低價格購入的老屋，經過裝修後，甚至能以接近新案的價格售出，賺取不錯的利潤。
曾經接手許多老屋翻新案的嘉德設計總監許祥德認為，現在房價很高，針對需要換屋的客層，將老房子重新翻修，不啻為一種保本的投資方式。「現在是超級M世代，50歲的人把舊房子賣了，再去買新房子，還要再背個20年的貸款，這對未來的生活品質一定會有影響。」
許 祥德建議，想要換屋的人，必須要先考慮未來15年的收入模式，再決定要怎麼換屋。「已步入中、老年的人，我會建議，換屋的錢不如拿來翻新老屋。」許祥德 說，老屋裝潢，平均每坪要抓5~10萬元的裝潢預算。不比一般新屋，老屋裝修最需要重視結構安全，預算配置最好有7成用在涉及安全的水電管線等基礎工程， 剩下3成才是拿來美化空間。
水電管線
都要更新
「在921地震過後，也就是1999年之後蓋的房子，在建材、管線材料和格局規畫等各方面，考慮的層面會比較完善。」許祥德說，30年前蓋的房子，根本沒想到現在會進入電腦時代，家庭使用電器量倍增，因此老屋翻新一定要更新管路。
包括家庭劇院、電腦、電視、電玩設備很多，全屋的電路一定都要重新拆除、配置新線，許祥德表示：「預留管線很重要，因為不知道將來科技會發達到什麼階段，一定要預留設計。」
而每天都接觸到的飲水、進水管線，關係到生活健康，也絕對要換新。很多老公寓的水塔都在地下室，後來路面愈墊愈高，水塔入口變成在路面以下，下大雨時積水很容易滲入水塔，這當然就要重做飲水、排水系統。
「這些錢都是花在看不見的地方，可是如果不花這些錢，只要眼前漂亮就好，花50萬買廚具、50萬做SPA，但是水管都沒換，那流出來的都是臭水，你敢用來洗澡？飲用嗎？」
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善用燈光，讓老屋有煥然一新的表情。 |
增加隔間
材料輕量
專門投資老房子的專業投資客，許祥德也遇見不少。例如在台北市老舊社區尋找屋齡老舊的透天店面，一次買下一整棟，再改裝轉手、分租，或者等待合建，都是老 屋的投資方式。如果本不夠「粗」，就買間老公寓，裝潢後再賣出，或隔成小套房出租，也很常見。「租金獲利只要高於銀行利率，就算是賺到了。」
許祥德也提醒，老屋翻修找來的設計師一定要有結構概念。不是想要打掉牆壁就打，要加牆就加，結構上的剪力、應力，樓層基本載重一定都要重視。「一間公寓要改成6間套房，那不只是增加隔間而已，還要加6套衛浴設備，整個載重就不一樣了。」
所以要將公寓改裝成套房出租，增加隔間，材料選擇上，一定要以輕量化為考量，針對結構重新設計分配，才能做到賺錢與安全兼顧。
基礎工程強化體質
老屋重新裝潢，強化老屋體質，是首要解決的問題。拆除、隔間、泥作、壁面、地板…等基礎工程，牽一髮而動全身，請設計師作全盤評估，有其專業上的必要性。 一般老屋裝潢費會比新屋多出3~5成，多出的費用主要就是用在基礎工程上，設計師建議，在預算分配上，以6~7成用在安全基礎工程，3~4成用在美化空間 最適當。
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結構安全切勿輕忽
無論是自住還是投資，老屋重整多少都會更動格局。不管是要全屋做開放空間設計，或是增加隔間以利未來分租，拆除和增建時，都一定要注意樑柱、牆面的位置，這些關係到全屋結構載重、承重的部分，不只是對自己家、甚至是對全棟建築物都有安全上的影響。
重新整修水電管線
老屋過去配置的水電管線系統除了老舊外，也有不堪負荷的問題。二、三十年前的排水管，不但材質老舊，多半也早已汙損、阻塞，可能排不出水，甚至會發生漏水 的情況。現代家庭電器使用量與習慣也和過去不同，家庭劇院、分離式冷氣、電腦網路線等皆需大量用電。所以，若沒有重新規畫水電系統，針對現在和未來需求做 全盤布局，那麼裝潢做了等於沒做。
許祥德小檔案
現職 ：嘉德設計總監
大學約聘講師、
電台節目主持人
業界資歷 ：逾20年
著作 ：《監工完全上手事件書》
老屋翻新的原則
1 結構工程的專業是第一要務
2 裝潢費用的7成用在水電管線等基礎工程，3成用在增加美感
老屋翻新獲利經驗
1 將老房子整棟買下，等待合建；或重新裝潢，再出售或分租
2 投資老公寓，隔成小套房出租
老屋翻新原則
1 考量自己的需求，再量身訂做
2 基礎工程關係到安全，要捨得花錢
老屋翻新的獲利經驗
1 向銀行承貸利率較低的修繕貸款，提高裝修預算，提升房屋賣相與售價，擴大獲利空間
2 老屋裝修的價格，雖然平均比新屋多出3~5成，但老屋購入的成本較新屋低，以購入房價和使用坪效整體計算，老屋翻修能創造較高的價值
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