廣播情人的斷頭投資 獲利五心法
2008年06月10日地產王
【鎖定捷運 二年賺百萬】
「原屋主繳了一年工程款後要去大陸發展，兩年前用一坪28萬元的斷頭價賣給我，幾乎是三年前預售時的行情。」鄭開來說：「我弄了些簡單裝潢，沙發、電燈、小櫃子、地毯、床組，去年底po在網路上賣，一對年輕夫妻看了喜歡，談了一坪34萬元的價格，順利脫手。」
兩年間，這名叫「悠遊市」的捷運共構案，讓鄭開來入袋130萬元，戰果看來不壞，哪知他嘴裡卻說：「漲幅實在滿落後的。」
和鄭開來這些年做房地產投資的戰果相比，「悠遊市」的投資報酬率只能說「一般一般」。自從2003年開始以投資角度購買房地產以來，四、五年來， 這位曾輕連續三年獲選為全國電台情人的知名廣播DJ，運用他的「斷頭投資法」，獲利好幾個130萬元，夠讓他念頭一起，便出國消遙好些日子。
鄭開來是花蓮人，國中畢業後參加北區五專聯招，考上世新廣電科，隨家人搬來台北。世新畢業後考上中廣，當起廣播DJ，存了錢後，買了人生的第一棟房子，卻是個失敗的選擇。
【林肯災變 資產險東流】
「我哥先買了（汐止）汐萬路的明園山莊，因為有地緣關係，我買的第一間房子就是附近的『林肯大郡』。」鄭開來用每坪14萬元的價格，買了林肯大郡總統特區的新成屋，1997年8月災變發生後，房價一蹶不振。
「那時才20多歲，買房子時哪會去想好不好脫手的問題？」出過事，房子不好賣，鄭開來又在林肯大郡住了好些年。2004年，房地產吹了起漲風，他 去位於辛亥隧道出口旁山坡地上的「愛眉山莊」看房子，因為喜歡，於是用每坪22萬元價格，買了間10多坪的小套房，同時動手處理林肯大郡的舊居。
「因為鬧過災變，雖然找到一對小夫妻接手，卻賠了140萬元。」他說。
「那次讓我學到一件事，除非你打定一輩子不換屋，否則一定要考量房子將來會用什麼價錢賣出去。」學聰明的鄭開來買房子只經歷過一次失敗經驗，從此幾乎無往不利。
買愛眉山莊那年，他在文山區福興路上朋友家裡作客，發現有戶人家門外有催債公司留的電話，多方打聽，知道屋主欠了卡債，找仲介處理不動產，20多坪的房子，行情2字頭，屋主每坪17萬元就賣了。他發現機會難得，便把房子頂了下來，開始裝潢。
【簡易裝潢 多為女人想】
「我把鋁窗拆掉，換成白色氣密窗，地上改鋪B & Q的耐磨地板，廚房壁面的磁磚上直接貼霧面玻璃，再換個廚具就煥然一新，10萬元搞定一切，後來用460萬元賣掉，獲利70萬元。」鄭開來透露裝潢心法： 「現在買房子，很多都是女生在決定，裝潢時，不妨多從女人的角度思考。」
2005年底，鄭開來用350萬元，每坪27萬元的價格，賣掉愛眉山莊的房子，獲利25％後，馬上又相中附近「力霸帝景」一間36坪的斷頭屋。 「屋主做生意失敗，房子抵押給妹妹，我請仲介經紀人處理好第二順位抵押設定問題後，再跟我談價格。」因為屋主需錢孔急，鄭開來大手一揮，用每坪18萬元的 價格，買下那間房子。他說：「愛眉山莊22萬元成交時，帝景18萬，愛眉都賣27萬了，帝景至少該有21、2萬元行情，我用18萬買，當然安全。」
2006年買板橋「巨蛋花園廣場」時，房子才蓋到結構體，離交屋還有一年，很多人想脫手，價格滿天飛。「我告訴仲介經紀人，只買兩年前預售時一 坪18萬的原價，有就通知我，想賺差價的就謝謝再聯絡。」等了好一陣子，準賣方終於出現。「我跟屋主說自己剛入社會不久，錢賺得不多。」鄭開來情急裝窮， 加上對方想快點換回現金，這間28坪大的房子，便讓他用18萬元的單價，買下來當成現在蟄居的窩。
【建立人脈 好康來相報】
想用「斷頭投資法」玩房地產，跟仲介打好關係有益無害。鄭開來說：「賣方的動機很重要，缺錢的最好不過，我有幾組連繫密切的仲介經紀人，他們把案子報來時，我第一個問題一定是屋主為什麼要賣？」
這兩年鄭開來把投資重心轉向南港，第一個投資標的「溫哥華花園」，還是從雅虎網拍上看來的。「正好是鬼月，房子才蓋到結構體，屋主每坪要賣28 萬，我砍到27萬元，屋主鬆了口。」鄭開來喜孜孜來辦交屋時，不但碰上老牌演員林美照，後來還發現黃嘉千、張本渝這些演藝圈人都在附近置了產。
「區塊很重要，跟著重大建設走不會錯，我看好台北幾個區塊，南港、萬華和新店。」鄭開來雖然看好南港，還是小心翼翼，買了「溫哥華花園」三個 月，就用每坪33萬元的價格把房子賣了，沒想到南港行情繼續竄高，現在同社區的房子都喊上43萬元了。他說：「是自己失策，以為漲不上去了，想要落袋為 安。」為繼續搭上南港行情列車，最近他又買了「溫哥華花園」旁邊的「慾望城市」，準備長期持有。
【跟緊集團 風險比較低】
「大集團超會看地，買在國泰、富邦、元大和新光這些建商蓋的房子旁邊，絕對沒錯。」鄭開來這些年只買過一間預售屋，是復興北路上的「航站戀人」，原因就是因為「富邦的地就在對面。」
最近，他仍然到處看房子，但是因為「價格已經令人覺得擔心了」，因而走馬看花多，實際行動少。
一旦景氣低迷，他還是會做房地產投資，但是會謹慎出手。「其實每次進貨，我一定量力而為。」買悠遊市和航站戀人時，他都找人一起出資。「只要找代書公證，把合約寫清楚，找信得過的朋友一起投資，不失是一個好方法。」
B型獅子座的鄭開來，愛每件事一定「愛到發燒」，聽西洋流行音樂是這樣，當DJ是這樣，這些年投資房地產，熱情也發燒。
鄭開來小檔案
（i radio「i 正點」節目主持人）
年齡：39歲，1969年次
學歷：世新廣電科（五專）
地產：投資資歷6年
社長╱總編輯．裴偉
顧問．陳志峻、謝忠良
文字統籌．陳玉華、楊欽亮
攝影統籌．黃敏建
主編．沙麗伶
撰文：楊欽亮
攝影：陳肇英、許添瑞
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